最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋(一)

(民法學會討論稿)

為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 【違反物權(quán)法定的后果】

當事人之間關于物權(quán)種類和內(nèi)容的約定違反物權(quán)法第五條規(guī)定，其請求確認或者保護所約定的物權(quán)的，人民法院不予支持。

前款所稱當事人的約定符合其他法律行為生效要件的，依據(jù)相關法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。

另一種觀點：考慮到緩和物權(quán)法定主義的僵硬化問題，應當對物權(quán)法定中的“法律”作出彈性解釋，為實踐中保護居住權(quán)、典權(quán)等奠定基礎。

第二條 【房屋多重轉(zhuǎn)讓中的權(quán)利保護順位】

轉(zhuǎn)讓人就同一房屋訂立數(shù)份合法有效的買賣合同，各買受人均提出權(quán)利主張的，按照以下原則處理：

(一)已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記，但惡意辦理轉(zhuǎn)移登記的除外;

(二)均未辦理轉(zhuǎn)移登記的，按照買賣合同約定已經(jīng)合法占有房屋;

(三)均未辦理轉(zhuǎn)移登記亦未合法占有房屋，買賣合同成立時間在先。買賣合同雖然依法成立，但尚未生效的，應當以生效時間作為權(quán)利保護順位的依據(jù)。

根據(jù)買賣合同約定已經(jīng)合法占有但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記的買受人，有證據(jù)證明已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記的人明知或者應當知道上述事實仍然辦理轉(zhuǎn)移登記的，應當認定為前款第一項所稱惡意辦理轉(zhuǎn)移登記。

第三條 【買賣合同成立時間的確定】

本解釋第二條第一款第(三)項所稱的買賣合同成立時間，按照合同法的有關規(guī)定認定。

當事人對買賣合同成立的時間有爭議的，一般可以依據(jù)買賣合同載明的簽訂時間認定，但當事人有證據(jù)證明買賣合同實際簽訂時間與買賣合同載明的簽訂時間不一致的，為實際簽訂時間。

另一種觀點：1、均未辦理轉(zhuǎn)移登記并均未合法占有房屋情況下，應當確立履行在先優(yōu)先于買賣合同成立時間在先的順序排位規(guī)定;2、應確定已經(jīng)辦理備案的買受人權(quán)利優(yōu)先于合同成立在先甚至還要優(yōu)先于在先履行的買受人。

第四條 【異議登記――確權(quán)訴訟】

利害關系人在有關物權(quán)歸屬的異議登記之日起十五日內(nèi)，向人民法院提起確認物權(quán)歸屬的民事訴訟的，人民法院應當受理。

利害關系人在有關物權(quán)歸屬的異議登記之日起十五日后提起確認物權(quán)歸屬的民事訴訟，異議登記的失效不影響人民法院對物權(quán)歸屬爭議的實體審理。

第五條 【確權(quán)爭議中登記的非終局性】

物權(quán)歸屬爭議中，當事人有證據(jù)證明物權(quán)登記確有錯誤并請求確認其享有物權(quán)，另一方當事人僅以其為登記權(quán)利人進行抗辯的，人民法院不予支持。

第六條 【審查原因行為不受登記事實影響】

當事人請求確認作為登記基礎的買賣、贈與等法律行為無效，或者請求撤銷、解除相關法律行為，另一方當事人以存在物權(quán)登記為由，主張該爭議不屬于民事受案范圍的，人民法院不予支持。

第七條 【預告登記――“約定”】

物權(quán)法第二十條第一款所稱的約定，是指當事人在買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議中有關將來實現(xiàn)物權(quán)的種類、期限等內(nèi)容的約定。

另一種觀點：參考立法例(須有物權(quán)登記人的同意)以及房屋登記辦法第六十九條和第七十條第一款第四項之規(guī)定，物權(quán)法第二十條第一款所稱的約定，應當是指當事人關于辦理預告登記的約定。

第八條 【預告登記權(quán)利人的保護】

符合下列情形之一，應當認定為物權(quán)法第二十條第一款所稱處分不動產(chǎn)的情形：

(一)基于移轉(zhuǎn)物權(quán)的意思將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有給預告登記的權(quán)利人以外的人，或者將物權(quán)轉(zhuǎn)移至第三人名下;

(二)為預告登記的權(quán)利人以外的人設定地役權(quán)、抵押權(quán)。

預告登記的權(quán)利人依據(jù)物權(quán)法第二十條第一款規(guī)定，請求確認另一方當事人與第三人為處分該不動產(chǎn)所簽訂的合同無效的，人民法院不予支持。

第九條 【預告登記義務人的抗辯權(quán)】

預告登記有效期內(nèi)，預告登記的權(quán)利人請求實現(xiàn)物權(quán)，另一方當事人主張行使根據(jù)法律規(guī)定或者合同約定享有的抗辯權(quán)的，人民法院應予支持。

第十條 【預告登記失效――債權(quán)消滅】

符合下列情形之一，應當認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的債權(quán)消滅：

(一)預告登記保障實現(xiàn)的物權(quán)已經(jīng)完成不動產(chǎn)登記;

(二)預告登記的權(quán)利人放棄其依照合同享有的債權(quán);

(三)買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議無效、被撤銷或者解除。

第十一條 【提供虛假材料申請登記的賠償――侵權(quán)訴訟】

因當事人提供虛假材料申請登記受到損害的人，向人民法院提起侵權(quán)訴訟的，人民法院應予受理。

第十二條 【登記錯誤的賠償――侵權(quán)訴訟】

因登記錯誤受到損害的人，以登記機構(gòu)為被告，向人民法院提起侵權(quán)訴訟的，人民法院應予受理。

在因申請登記的人與登記機構(gòu)工作人員惡意串通造成登記錯誤的侵權(quán)訴訟中，人民法院可以將申請登記的人與登記機構(gòu)列為共同被告。

另一種觀點：登記錯誤賠償責任的性質(zhì)還有爭議，登記機構(gòu)承擔賠償責任的歸責原則、登記機構(gòu)承擔的賠償責任如何確定、賠償?shù)目赡苄缘?，涉及到登記制度的重大問題，目前以不做本條規(guī)定為宜。

第十三條 【物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”】

不知道或者不應知道物權(quán)變動的事實且對標的物享有正當物權(quán)利益的人，應當認定為物權(quán)法第二十四條所稱的善意第三人。

另一種觀點：1、人民法院已經(jīng)依據(jù)生效法律文書規(guī)定采取強制執(zhí)行措施執(zhí)行船舶、航空器和汽車等的債權(quán)人也應當納入善意第三人的范圍;2、如將“強制執(zhí)行債權(quán)人”納入善意第三人范圍，也應進行限縮，把侵權(quán)債權(quán)人排除在“善意第三人”范圍之外。

第十四條 【發(fā)生物權(quán)變動效力的法律文書】

人民法院、仲裁委員會作出的變更或者消滅既存物權(quán)關系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權(quán)法第二十八條所稱的導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律文書。

另一種觀點1：導致物權(quán)變動的人民法院、仲裁委員會的法律文書，是指直接為當事人創(chuàng)設或者變動物權(quán)的判決書、裁決書、調(diào)解書。

另一種觀點2：該法律文書應當僅限于形成判決、裁決，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。確認判決、裁決以及調(diào)解書均不在此限。

第十五條 【特殊情形享有不動產(chǎn)物權(quán)的保護】

依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)，但尚未辦理登記的物權(quán)人，針對無權(quán)占有、妨害、可能妨害或侵害其物權(quán)的行為，請求返還原物、排除妨害、消除危險、恢復原狀或者損害賠償?shù)?，人民法院應予支?行為人以該物權(quán)人并非登記權(quán)利人為由進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十六條　【辦理宣示登記前處分物權(quán)的合同效力】

依照物權(quán)法第二十八條至第三十條享有物權(quán)，但尚未依照法律規(guī)定辦理登記的人，與第三人訂立處分該物權(quán)的合同，當事人以處分人尚未依照法律規(guī)定辦理登記為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

第十七條 【共有基礎喪失情況下的共有物分割】

共同共有關系消滅，應當認定為共有的基礎喪失。共同共有人請求分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，其他共同共有人以存在不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的約定為由進行抗辯的，人民法院不予支持。

第十八條 【共有物分割中的“重大理由”】

共有人破產(chǎn)或者人民法院對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施的，應當認定為物權(quán)法第九十九條所稱的重大理由。

法律、司法解釋對分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的重大理由另有規(guī)定的，按照相關規(guī)定認定。

第十九條【共有物分割的特別規(guī)定】

除法律另有規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人依據(jù)物權(quán)法第九十九條規(guī)定請求分割共有部分的，人民法院不予支持。

除遺囑人有明確意思，或者繼承人之間另有約定，繼承人請求分割遺產(chǎn)，其他繼承人以分割遺產(chǎn)無重大理由為由進行抗辯的，人民法院不予支持。

第二十條 【物權(quán)法第一百零一條所稱轉(zhuǎn)讓】

因贈與、繼承、遺贈等原因致使共有份額的權(quán)利主體發(fā)生變化的，應當認定不屬于物權(quán)法第一百零一條所稱的轉(zhuǎn)讓。

按份共有人對前款所稱情形發(fā)生后如何處理另有約定的，按照其約定處理，但該約定違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定的除外。

另一種觀點1：應當將贈與解釋為物權(quán)法第一百零一條所稱的轉(zhuǎn)讓。按份共有人將其享有的共有份額贈與共有人以外的人，其他共有人請求按照贈與共有份額市場價格購買的，人民法院應予支持。

另一種觀點2：此種情形應當認定其他按份共有人有權(quán)請求分割共有物;如果當事人有不得分割共有物的約定，則將其解釋為分割共有物的重大理由。

第二十一條 【按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使期間】

按份共有人對優(yōu)先購買權(quán)的行使期間有明確約定的，按照其約定處理;沒有約定或者約定不明，其他按份共有人在接到轉(zhuǎn)讓共有份額的共有人的通知后十五日內(nèi)，未明確表示購買或者對通知所列條件作出實質(zhì)性變更的，應當認定其放棄優(yōu)先購買權(quán)。

前款所稱轉(zhuǎn)讓共有份額的共有人發(fā)出的通知，應當包括最終確定的轉(zhuǎn)讓共有份額的價格、履行方式以及期限等條件。

轉(zhuǎn)讓共有份額的共有人未通知其他按份共有人的，本條第一款所稱十五日期間，自其他按份共有人知道或應當知道最終確定的轉(zhuǎn)讓共有份額的價格、履行方式以及期限等條件之日起算。

第二十二條 【優(yōu)先購買權(quán)的裁判保護】

其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求人民法院判決轉(zhuǎn)讓共有份額的按份共有人按照同等條件轉(zhuǎn)讓該共有份額的，人民法院應予支持。

另一種觀點：保護過度，應刪除。

第二十三條 【優(yōu)先購買權(quán)人僅主張撤銷轉(zhuǎn)讓合同的處理】

其他按份共有人僅主張撤銷轉(zhuǎn)讓共有份額的共有人與共有人以外的人訂立的轉(zhuǎn)讓合同，而未主張優(yōu)先購買的，人民法院應當就是否行使優(yōu)先購買權(quán)進行釋明。經(jīng)釋明后，其他按份共有人仍不主張優(yōu)先購買的，人民法院不予支持。

第二十四條 【按份共有人間轉(zhuǎn)讓共有物時優(yōu)先購買權(quán)的認定】

按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額，除共有人之間另有約定，其他按份共有人依據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。

第二十五條 【兩個以上按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的保護順位】

按份共有人向共有人以外的人轉(zhuǎn)讓共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額，兩個以上其他按份共有人同時主張優(yōu)先購買的，由共有人協(xié)商確定。

共有人協(xié)商不成，轉(zhuǎn)讓人作出明確選擇后，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，人民法院不予支持;轉(zhuǎn)讓人未作出明確選擇，且其他按份共有人對優(yōu)先購買權(quán)的行使未協(xié)商達成一致，其他按份共有人請求按照轉(zhuǎn)讓時各自財產(chǎn)在共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)中所占比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院應予支持。

另一種觀點：按份共有人向共有人以外的人轉(zhuǎn)讓共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額，兩個以上其他按份共有人同時主張優(yōu)先購買的，由其協(xié)商確定;協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自財產(chǎn)在共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)中所占比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

第二十六條 【合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的物權(quán)認定】

當事人以出讓的國有土地使用權(quán)、資金出資并以一方名義進行合作開發(fā)的，可以認定雙方當事人為合作開發(fā)項目的共有人。因該合作開發(fā)項目產(chǎn)生的債權(quán)債務，按照物權(quán)法第一百零二條有關因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務的規(guī)定處理。

另一種觀點：該種情況認定為共有的依據(jù)不足，債權(quán)債務的處理，應嚴格遵循合同相對性原則。

第二十七條　【善意取得――無權(quán)處分】

不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的真實權(quán)利狀態(tài)與登記或者占有所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致，登記權(quán)利人或者占有人處分該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)不符合法律規(guī)定或者當事人約定的，應當認定為物權(quán)法第一百零六條所稱的無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的情形。

第二十八條　【善意取得――善意】

受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，對不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)無重大過失以上過錯的，應當認定受讓人是善意的。

第二十九條　【善意――不動產(chǎn)】

符合下列情形之一，應當認定不動產(chǎn)受讓人明知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：

(一)登記簿上已經(jīng)存在利害關系人的異議登記;

(二)預告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意;

(三)知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤。

真實權(quán)利人舉證證明不動產(chǎn)受讓人應當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應當認定受讓人具有重大過失。

第三十條　【善意――動產(chǎn)】

受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等，不符合同類交易人對正常交易的判斷標準的，應當認定受讓人具有重大過失。

第三十一條　【善意取得――善意的判斷時點】

完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者交付動產(chǎn)之時，應當認定為物權(quán)法第一百零六條第一款第(一)項所稱的受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時。

前款所稱交付動產(chǎn)之時，在現(xiàn)實交付情形，為受讓占有之時;在物權(quán)法第二十五條規(guī)定情形，為設立和轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)物權(quán)的法律行為生效之時;在物權(quán)法第二十六條、第二十七條規(guī)定情形，為受讓人取得直接占有之時。

當事人就受讓人取得物權(quán)約定條件或者附期限的，為條件成就或者期限屆滿之時，但條件或者期限屆滿之時早于本條第二款規(guī)定時間的除外。

另一種觀點：1、本條第一款中，在不動產(chǎn)情形，應為申請轉(zhuǎn)移登記之時，在指示交付情形，應為通知到達第三人之時;2、本條第二款中，應限制為現(xiàn)實交付和簡易交付情形。

第三十二條 【善意取得――合理價格】

對物權(quán)法第一百零六條規(guī)第一款第(二)項所稱的合理的價格，應當根據(jù)標的物的具體情況，參考交易時當?shù)厥袌鼋灰變r格等因素予以綜合認定。

另一種觀點1：合理的價格應當已經(jīng)支付。

另一種觀點2：對于物權(quán)法第一百零六條規(guī)第一款第(二)項所稱的合理的價格，應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易時當?shù)厥袌鼋灰變r格，結(jié)合其他相關因素綜合考慮予以確認。受讓人已經(jīng)支付的對價低于合同訂立時當?shù)赝悩说奈锸袌鰞r格30%以上的，一般可以認定不屬于物權(quán)法第一百零六條規(guī)第一款第(二)項所稱合理的價格。

第三十三條 【善意取得――交付】

物權(quán)法第一百零六條第一款第(三)項所稱交付，包括現(xiàn)實交付以及按照物權(quán)法第二十五條、第二十六條、第二十七條規(guī)定進行的交付。

根據(jù)物權(quán)法第二十五條規(guī)定完成交付之前，受讓人應當自讓與人處受讓占有。

另一種觀點：物權(quán)法第一百零六條第一款第(三)項所稱交付，僅應為現(xiàn)實交付和簡易交付。

第三十四條 【準不動產(chǎn)如何適用善意取得】

物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機動車等，應當認定為物權(quán)法第一百零六條第一款第(三)項規(guī)定所稱的“不需要登記”的財產(chǎn)。

另一種觀點：該類財產(chǎn)應當界定為“應當?shù)怯?rdquo;的財產(chǎn)。

第三十五條　【合同絕對無效排除善意取得的適用】

無權(quán)處分與受讓人訂立的轉(zhuǎn)讓合同因違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定而被認定無效，受讓人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定主張取得所有權(quán)或者其他物權(quán)的，人民法院不予支持。

第三十六條　【善意――可撤銷】

無權(quán)處分人與受讓人訂立的轉(zhuǎn)讓合同因受讓人欺詐、脅迫或者乘人之危被撤銷的，受讓人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定主張取得所有權(quán)或者其他物權(quán)的，人民法院不予支持。

第三十七條　【未辦理宣示登記不得對抗善意取得】

依照物權(quán)法第二十八條至第三十條享有物權(quán)，但尚未依照法律規(guī)定申請辦理登記的人，請求排除第三人根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得物權(quán)的，人民法院不予支持。

第三十八條　【法律文書被撤銷的法律后果】

物權(quán)法第二十八條所稱導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律文書被撤銷，但第三人已經(jīng)受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)且符合物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，原權(quán)利人就其損失請求轉(zhuǎn)讓人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

第三十九條 【轉(zhuǎn)讓合同消滅的法律后果】

轉(zhuǎn)讓合同無效、被撤銷或者解除，但第三人已經(jīng)受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)且符合物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，原權(quán)利人就其損失請求轉(zhuǎn)讓人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

第四十條 【受讓人執(zhí)行異議的認定】

轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人請求人民法院查封、扣押、拍賣、變賣仍然登記在轉(zhuǎn)讓人名下的不動產(chǎn)，受讓人提出如下異議的，人民法院應予支持：

(一)受讓人已經(jīng)辦理預告登記，且該預告登記在有效期內(nèi);

(二)受讓人合法占有不動產(chǎn)且已經(jīng)支付全部價款或者僅尚未支付按照合同約定需待完成轉(zhuǎn)移登記后再支付的剩余價款，尚未完成轉(zhuǎn)移登記非該受讓人原因所致。

轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人有證據(jù)證明提出異議的受讓人與轉(zhuǎn)讓人惡意串通損害其利益的，不適用前款規(guī)定。

第四十一條 【訴訟時效抗辯的排除】

對當事人提出的下列主張，另一方當事人以超過訴訟時效期間為由進行抗辯的，人民法院不予支持：

(一)當事人依據(jù)物權(quán)法第三十三條、第三十五條規(guī)定，請求確認物權(quán)、排除妨害或者消除危險;

(二)登記權(quán)利人請求無權(quán)占有人返還不動產(chǎn)或者動產(chǎn);

(三)基于旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有標的物的受讓人，請求轉(zhuǎn)讓人辦理不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記。